PENILAIAN MENARA PEMANCAR TELEKOMUNIKASI BAGI MAKSUD KADARAN

Bismillah. Sedikit Perkongsian
PENILAIAN MENARA PEMANCAR TELEKOMUNIKASI BAGI MAKSUD KADARAN
Di sini saya ingin kongsikan Prinsip dan Kaedah Penilaian bagi menilai Menara Pemancar Telekomunikasi bagi maksud Kadaran.
“Menara Pemancar Telekomunikasi” telah dinilai dan dikenakan cukai kadaran oleh beberapa Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) di beberapa negeri di Semenanjung Malaysia.
PRINSIP UNDANG-UNDANG
Di antara prinsip perundangan yang perlu dilihat ialah seperti berikut: –
“Pegangan” ertinya mana-mana tanah yang ada atau tidak ada bangunan-bangunan di atasnya, yang dipegang di bawah suatu dokumen hakmilik yang berasingan dan, mengenai bangunan-bangunan yang dipecahbahagi, ertinya harta bersama dan mana-mana petaknya dan, mengenai Pulau Pinang dan Melaka, “pegangan” termasuklah mensuaj, bangunan, isemen dan hereditamen dari apa-apa pemegangan, sama ada terdedah atau terkepung, sama ada bangunan ada di atasnya atau tidak, sama ada awam atau persendirian, dan sama ada disenggara di bawah pihak berkuasa berkanun atau tidak.
“Bangunan” termasuklah sesebuah rumah, pondok, shed atau kepungan beratap, sama ada digunakan bagi maksud kediaman manusia atau selainnya, dan juga sesuatu tembok, pagar, pelantar, tangki bawah tanah, pementasan, get, tiang, pilar, paling, bingkai, papan dendeng, pelancar, limbungan, dermaga, tembok sambut, jeti, pentas-pengkalan, kolam renang, jambatan, landasan keretapi, talian penghantaran, kabel, talian, redifusyen, talian paip atas atau bawah tanah, atau apa-apa lain rangka bina, tupang atau asas.
“Nilai Tahunan” ertinya anggaran kasar sewa tahunan yang munasabah dijangka akan diperolehi dari setahun ke setahun dari pegangan yang berkenaan jika disewakan, dengan tuan tanah membayar belanja bagi pembaikan, insurans, penyenggaraan atau pemeliharaan dan segala kadar dan cukai awam.
“Nilai Tambah” ertinya harga yang seorang pemunya sanggup dan tidak berkewajipan untuk menjual, boleh mengharap secara berpatutan mendapat daripada seorang pembeli yang sanggup membeli dengannya pemunya itu sedang berunding, tentang penjualan dan pembelian pegangan itu.
Pada menganggar nilai tahunan sesuatu pegangan yang ada pada atau di atasnya apa-apa jentera yang digunakan bagi mana-mana atau semua daripada maksud-maksud yang berikut: –
(i) membuat apa-apa benda atau sebahagian daripada sesuatu benda;
(ii) mengubah, membaiki, menghiasi atau menyiapkan apa-apa benda;
(iii) menyesuaikan apa-apa benda untuk jualan,
Nilai tambahan yang diberi kepada pegangan itu oleh sebab adanya jentera itu tidak boleh diambilkira, dan bagi maksud perenggan ini “jentera” termasuklah, injin stim, dandang atau lain-lain kuasa gerak yang berkaitan dengan jentera itu.
SISTEM MENARA TELEKOMUNIKASI
Menara Pemancar Telekomunikasi biasanya dimiliki oleh syarikat khas kepunyaan negeri ataupu syarikat-syarikat telekomunikasi yang di malaysia. Syarikat-syarikat ini mempunyai lesen khas untuk membina dan membangunkan sistem pemancar telekomunikasi ini. Terdapat berbagai-bagai jenis menara telekomunikasi terdiri dari manara kecil yang berukuran hingga 6 metr di atas bumbung, menara tiang lampu (lampole), menara monopole, menara steel lattice 3 kaki dan menara steel lattice 4 kaki.
Sistem Menara Pemancar yang ingin dibicarakan ialah Sistem Pemancar Menara atas tanah iaitu terdiri dari menara tiang lampu (lampole), menara monopole, menara steel lattice 3 kaki dan menara steel lattice 4 kaki. Menara tiang lampu ialah kategori menara paling kecil yang biasanya didirikan di atas tanah rizab jalan), surau, masjid dan pencawang TNB. Menara monopole dan steel lattice yang lebih besar biasanya di bina di atas tapak yang disewakan samada dari individu atau badan kerajaan. Sewaan tapak biasanya di antara RM500 hingga RM5,000 bergantung kepada lokasi.
Syarikat yang membina Sistem Menara Pemancar biasanya hanya akan membina Infrastruktur pemancar sahaja terdiri dari menara pemancar, pagar, bekalan elektrik dan tapak-tapak untuk meletak peralatan. Bergantung kepada jenis menara, ia akan disewakan kepada pengusaha telekomunikasi (Telcos) dengan kadar yang biasanya telah ditetapkan oleh SKMM dan Perjanjian antara Telcos. Sesuatu menara boleh memuatkan sehingga 7 atau lebih pengusaha bergantung kepada jenis menara itu sendiri. Oleh kerana Perjanjian Penyewaan antara Telcos dibuat pada waktu berbeza dan di antara Telcos yang berlainan, sewaan untuk setiap Telcos mungkin berbeza hasil dari perjanjian-perjanjian tersebut. Contohnya sebuah pencawang di Desa Jaya, Tebrau, Johor Bahru disewakan kepada 4 Telcos dengan sewa masing-masing RM2,860.94, RM4,027.96, RM5,027.96 dan RM5,659.50. Manakala sebuah pencawang di Wadihana, Johor Bahru disewakan kepada 2 Telcos dengan sewa masing-masing RM3,937.50 dan RM4,437.50.
Telcos yang menyewa Sistem Menara Pemancar biasanya akan meletakkan peralatan-peralatan untuk sistem pemancar telekomunikasi yang terdiri dari UPS, Microwave Disc, BTS dan antenna berserta pendawaian. Sistem lama memerlukan pembinaan sebuah kontena untuk menempatkan peralatan untuk perlindungan dari cuaca dan bagi membolehkan pemasangan pendingin hawa. Ada juga yang terpaksa menyediakan generator elektrik bagi menyokong bekalan sekiranya bekalan elektrik terputus. Peralatan-peralatan baru kebanyakannya boleh dipasang di luar (outdoor) kerana teknologi terkini membolehkan peralatan ini terdedah kepada cuaca.
Walau bagaimanapun, bagi tujuan penilaian untuk maksud Kadaran nilai peralatan-peralatan ini tidak diambilkira berdasarkan prinsip undang-undang di mana peralatan atau jentera yang terlibat dengan pengeluaran, tidak diambilkira.
KAEDAH PENILAIAN
Bagi mendapatkan Nilai Tahunan hartanah berkenaan, Kaedah Perbandingan juga digunapakai dengan mengambil kira bukti-bukti penyewaan hartanah-hartanah sebanding di kawasan sekitar dan yang bersesuaian dengannya serta maklumat-maklumat permintaan sewa tawaran hartanah untuk disewa, seterusnya membuat pelarasan ke atas faktor-faktor berkaitan yang mempengaruhi nilai termasuklah lokasi, persekitaran, keluasan dan bentuk hartanah, masa transaksi, pembangunan di hartanah, jenis pegangan hartanah, peruntukan perancangan bandar dan lain-lain faktor berkaitan.
Bagi mendapatkan Nilai Tambah, Kaedah Kos juga digunapakai di dalam penilaian ini. Melalui kaedah ini, Nilai Pasaran didapati dengan mengambil kira kos pembinaan bangunan/struktur dan lain-lain penambahbaikan dan membuat pelarasan ke atas faktor-faktor yang berkaitan. Kemudiannya, nilai tapak hartanah berkenaan akan ditambahkan (nilai tapak didapati dengan menggunakan Kaedah Perbandingan).
Kaedah Perbandingan digunapakai dengan mengambil kira bukti-bukti jual beli hartanah-hartanah sebanding di kawasan sekitar dan yang bersesuaian dengannya serta maklumat-maklumat permintaan harga tawaran hartanah untuk dijual, seterusnya membuat pelarasan ke atas faktor-faktor berkaitan yang mempengaruhi nilai termasuklah lokasi, persekitaran, keluasan dan bentuk hartanah, masa transaksi, pembangunan di hartanah, jenis pegangan hartanah, peruntukan perancangan bandar dan lain-lain faktor berkaitan.
Bagi menganggarkan nilai struktur dan peralatan serta kemudahan yang terdapat di atas hartanah berkenaan, Kaedah Kos Penggantian digunapakai. Kaedah Penilaian ini adalah dengan mengambil kira kos untuk menggantikan alatan tersebut dalam keadaannya sebegitu. Ia dapat dianggarkan dengan mengambil kos penggantian baru sekarang berlandaskan perbandingan kos/harga purata industri semasa dan membuat pelarasan ke atas susut nilai fizikal, keusangan ekonomi serta pengkajian ke atas faktor-faktor lain yang berkaitan.
CABARAN
Menara Telekomunikasi adalah hartanah istimewa. Walaupun bentuk dan saiz menara mungkin sama tetapi kadar sewa sesuatu menara itu tidak sama. Dalam ertikata lain setiap menara telekomunikasi tidak sama nilainya. Jadi adalah mustahil untuk menetapkan aras sewa tahunan bagi menara telekomunikasi berdasarkan lokasi.
Kesukaran untuk mendapatkan maklumat kos struktur dan kadar sewa dari Telcos juga adalah merupakan satu cabaran di dalam menjalankan tugas menilai menara telekomunikasi. Akibat kerahsian dan takut maklumat jatuh ke tangan seteru perniagaan kebanyakan Telcos agak keberatan untuk berkongsi kos struktur dan kadar sewa yang dibayar.
CONTOH PENILAIAN
Contoh 1 – Penilaian Nilai Tahunan
Tapak disewa oleh Syarikat D terletak di bahagian utara Lot 81, berukuran 4.80 meter (15.75 kaki) lebar dan 4.80 meter (15.75 kaki) panjang dan digunakan sebagai tapak pemancar telekomunikasi jenis “monopole” setinggi lebih kurang 30 meter (98 kaki) berserta kemudahan/infrastruktur berkaitan. Syarikat D menyewakan kepada Telco C dengan sewa sebanyak RM4,000 sebulan.
Penilaian biasanya dibuat dengan beranggapan bahawa Pemilik dan Syarikat D adalah merupakan 2 fail yang berbeza. Bermakna Penilaian dibuat secara berasingan (2 fail) untuk satu pegangan.
Penilaian
RM4,000 (sewa Kasar) x 12 bulan = RM48,000
Nilai Tahunan = RM48,000
Penilaian Kaedah Kos
RM74,400 (Nilai Tanah) + RM260,000 (Nilai Bangunan/Struktur) = RM334,400
Nilai Tahunan =RM334,400 (Sewa Bersih) ÷ ATB Keabadi @ 10% = RM33,400
Contoh 2 – Penilaian Nilai Tambah
Tapak disewa oleh Syarikat D terletak di bahagian utara Lot 81. Ia berukuran 4.80 meter (15.75 kaki) lebar dan 4.80 meter (15.75 kaki) panjang, lebih kurang 23.04 meter persegi (248 kaki persegi). Syarikat D membelanjakan sebanyak RM260,000 untuk pembinaan pemancar telekomunikasi jenis “monopole” setinggi lebih kurang 30 meter (98 kaki) berserta kemudahan/infrastruktur berkaitan. Nilai tanah adalah sekitar RM300 sekaki persegi.
Penilaian Kaedah Kos
Nilai Tambah = RM74,400 (Nilai Tanah) + RM260,000 (Nilai Bangunan/Struktur) = RM334,400
Penilaian Kaedah Pelaburan
RM48,000 (Sewa Kasar) – RM4,800 (Perbelanjaan)= RM43,200 (Sewa Bersih)
RM43,200 (Sewa Bersih) x ATB Keabadi @ 10% = RM432,000
KESIMPULAN
Penilaian menggunakan kaedah kos dan kaedah pelaburan akan memberikan nilai tahunan atau nilai tambah yang sangat berbeza. Kebanyakan penilai menggunakan Kaedah Kos di dalam menilaikan Sistem Menara Pemancar kerana ia lebih mudah untuk dipersembahkan. Penilaian menggunakan kaedah Pelaburan memerlukan maklumat sewa pasaran yang tepat yang agak sukar untuk diperolehi untuk dianalisa.
Semoga memberi manfaat
Sekian, terima kasih
source : ValuerKokak
Some other informations Telecommucation Tower

Compare listings

Compare